Dari sekian banyak properti yg dijual dan sepertinya bisa memberikan penghasilan, anda masih harus menyeleksinya lagi karena tidak seluruhnya akan memberikan keuntungan maksimal. untuk itu,ada 6 kriteria yg harus kita perhatikan.
Berikut ini adalah ke-6 kriteria itu,yaitu :
1. Cash Flow unit Properti harus positif
Artinya, kita membeli unit properti jika & hanya unit properti itu memiliki cash flow positif. jangan terkecoh oleh fakta bahwa properti yg akan kita pilih itu sudah berpenghasilan. contohnya, jika anda menemukan rumah kost dengan 22 kamar yg jumlah penyewanya sebanyak 20 orang. rumah kost itu memang menghasilkan sekitar Rp 10 Juta per bulan. namun, setelah dihitung-hitung, setelah dikurangi dengan biaya operasional, cicilan ke bank, dan lainnya, ternyata malah minus Rp 5 Juta per bulan. inilah yg disebut dengan cash flow negatif, bukan positif. properti dengan cash flow positif adalah yg penghasilannya lebih tinggi daripada seluruh biaya pengeluaran yg kita keluarkan untuk mengelola unit properti yg kita miliki.
2. Harga harus memberikan keuntungan pada saat membeli
Beberapa teman saya tertawa ketika mendengar syarat satu ini. bagaimana mungkin ? apakah harus menggunakan jurus ijon ? sesungguhnya itu tidak perlu. salah satu patokannya adalah memastikan bahwa unit properti yg anda beli itu di bawah harga pasar ( under value ).
Dengan demkian, mengingat nilai aset menurut bank didasarkan pada harga pasar, properti yg akan anda jadikan agunan ( jaminan ) itu sangat mungkin mendapatkan pembiayaan yg lebih besar daripada dana yg anda butuhkan untuk membayar properti tersebut kepada si penjual. nah, berarti anda mendapat untung sejak anda membeli, bukan ?
Perhatian... ! Saat anda sudah mendapat untung saat menjaminkan rumah anda pada bank dan sudah mendapat keuntungan dari pembelian unit properti anda itu, cashback uang itu jangan digunakan untuk kegiatan konsumtif ( contoh : beli mobil mewah, perhiasan, jalan-jalan ke luar negeri, dll. ). cashback uang itu harus digunakan ditabung untuk membayar cicilan ke bank. uang tabungan cashback anda itu dapat digunakan untuk berjaga-jaga jika terjadi risiko tidak terduga dalam hidup anda. seperti kenaikan suku bunga, biaya operasional unit properti, atau penurunan penghasilan karena kondisi ekonomi atau persaingan.
3. Motivasi penjual harus jelas
Salah satu kunci sukses seorang Investor adalah mengetahui dengan pasti motivasi si penjual. jangan asal membeli. jika dia memang ingin menjual unit propertinya, misalnya karena ingin bayar utang, maka anda boleh membelinya. biasanya penjual semacam ini akan menjual aset propertinya dengan harga yg jauh lebih rendah dari harga rata-rata pasar.
Sebaliknya, lupakan saja dengan si penjual yg ogah-ogahan dan tidak serius dalam menjual unit propertinya. penjual tipe ini hanya akan membuang waktu anda. penjual yg sekedar iseng atau masih sayang pada unit propertinya hanya akan menyulitkan anda. ia tidak akan melepas unit propertinya pada harga yg anda tawarkan. baginya, jika terjual pada harga yg dipatoknya ya syukur, kalau tidak juga tidak apa-apa.
Berikut ini alasan atau beberapa motivasi yg bisa mempengaruhi si penjual dalam menjual unit propertinya, yaitu :
- Terlibat utang buruk ( seperti tidak bisa membayar cicilan beberapa bulan )
- Butuh biaya untuk pengobatan anggota keluarganya yg sedang sakit )
- Butuh biaya untuk sekolah anak
- Perceraian
- Pindah kerja ke luar kota atau ke luar negeri
4. Lokasi & pertumbuhannya menjanjikan
" Lokasi,lokasi, dan lokasi " demikian kriteria penentu nilai unit properti yg selalu ditekankan oleh para pelaku investasi properti. lokasi memang memegang nilai penting dan vital, apalagi bagi anda yg merupakan seorang investor yg membutuhkan cash flow dari unit properti yg anda beli.
Namun, selain lokasi anda juga harus memperhitungkan pertumbuhan lokasi itu. pastikan lingkungan unit properti yg anda beli itu bernilai positif. misalnya, kalau sekarang suatu lokasi masih minus, tetapi dalam waktu setahun ke depan akan dibangun pusat perbelanjaan, perkantoran, atau perumahan baru, anda boleh meliriknya & berinvestasi di sana.
5. Kondisi bangunan bagus & terawat
Jangan pernah menganggap sepele hal satu ini. ini adalah salah satu faktor penting kunci keberhasilan anda sebagai Investor Properti. kondisi bangunan yg kurang terawat & memerlukan banyak perbaikan pasti akan mempengaruhi penilaian harga pasar & cash flow anda.
Secara kasat mata, kondisi bangunan bisa kita lihat sendiri. upaya penjual untuk mengubah kondisi bangunan secara kosmetik ( Luaran ) pasti mudah diketahui. usia banguan juga bisa kita periksa melalui dukumen IMB ( Izin Mendirikan Bangunan ).
6. Dokumen harus lengkap dan sah secara hukum
Bagaimana pun investasi properti juga ada risikonya. salah satunya berkaitan dengan dokumen. anda harus memastikan bahwa dokumen properti yg anda beli itu tidak hanya lengkap, tetapi juga resmi dan sah secara hukum. banyak sekali pihak yg pintar memalsukan dokumen unit properti. anda sebagai calon pembeli properti jangan sampai tertipu.
Untuk itu, salah satu trik pintarnya, adalah menjadikan pihak bank sebagai partner kerja anda. lho, apa hubungannya dokumen properti dengan bank ? ketika setuju untuk membiayai properti yg akan anda beli, pihak bank akan otomatis akan menilai & memeriksa kelengkapan dokumen properti dengan sangat teliti dan rapi. mereka lebih berpengalaman & berhati-hati daripada anda. dengan demikian, anda akan terhindar dari penipuan.
Sumber : Buku " Property Cash Machine "
Karya : Joe Hartanto
Tidak ada komentar:
Posting Komentar